פסק-דין בתיק ת"א 48143-05

1.    בעלי הדין מתגוררים בשכנות זה לצד זה בבנין בן 2 קומות וקומת גג (על עמודים), וכן קומת מרתף, ברחוב ריינס 15, בני ברק. בבניין 3 יחידות מגורים - הזכויות בשתיים מהן שייכות לתובע שהינו גם הבעלים הרשום (עדיין) של זכויות החכירה ממנהל מקרקעי ישראל בבנין כולו, והזכויות ביחידה אחת בת 5 חדרים שייכות לנתבעים אשר רכשו את דירתם מהתובע עוד בדצמבר 1987. במשך השנים התגלעו בין הצדדים מחלוקות שבגינן נוהלו הליכי בוררות לפי דין תורה בין התובע לנתבע 2. בעקבות פסק הבוררות הראשון נעשה בין התובע לנתבעת "נספח להסכם בית משותף" שאף תוקן בעקבות פסק בוררות שני, אך חלק  מעילות התביעה כאן נסמכות על פסקי הבוררות הללו; חלק נסמך על חוזה המכר שנעשה בין הצדדים בדצמבר 1987, וחלקן מושתת על טענות "מהעת החדשה".

2.    סכום התביעה טרם תיקונו הועמד על 300,000 ש"ח כשלצד הסעדים הכספיים מתבקשים סעדים המורים לנתבעים: להרוס חדר שנבנה על ידם או לפצות את התובע בסכום של 30,000$ בגינו; להסיר משטח החצר המערבית של הבניין, מתקני משחק לילדים - מה שמכונה על ידי התובע "משחקייה"; לאסור את השימוש בחצר זו שלא לצורך מעבר, ולהורות על פינוי מטלטלין אשר מאוחסנים בשטח הצמוד לדירה שבקומת הקרקע. כן מתבקש בין המשפט לחייב את הנתבעים לשלם בגין היחידה שלהם את דמי החכירה השנתיים, לפי דרישת מנהל מקרקעי ישראל החל משנת 2005 ואילך. הסעדים הכספיים מתבקשים בגין אלה: 50,000 ש"ח לשיפוי התובע בגין ירידת ערך דירתו בשל מרפסת שבנו הנתבעים ואשר מאפילה לטענת התובע על הדירה בקומת המרתף; 90,000 ש"ח בגין הפרת הסכם המכר - התובע טוען שהוא זכאי לפיצוי המוסכם בהסכם המכר הואיל והתנהלות הנתבעים בכל הנוגע לרישום הבית כבית משותף עולה כדי סירוב לקבל את הדירה על שמם; 90,000 ש"ח בגין בנייה ללא " קבלת אישור" ובניגוד לפסקי הדין של הבוררים; " עלות הפרש דמי ההיוון הנדרשים היום לעומת דמי ההיוון שנדרשו בתקופת המבצע - סכום מוערך של 50,000 ש"ח".

3.    ואולם, לבקשת התובע בפתח הדיון ביום 7.12.2008, כתב התביעה תוקן, וסכום התביעה הועמד על מחצית מהסכום המקורי היינו, על סך של 150,000 ש"ח. אלא שגם הסכום הזה פחת משום שעתה, במסגרת הסיכומים, מבוקש לחייב את הנתבעים לשלם לתובע סכום של 90,000 ש"ח בלבד, וזה אינו השוני היחיד בין כתב התביעה לסיכומים.

הבקשה להורות על הריסת חדר או על פיצוי "תמורתו", נזנחה בסיכומים - התברר שאותו "חדר" הוא סגירה של החלל בקומת הקרקע מתחת לעמודים - דבר שבוצע על ידי שני הצדדים, כל אחד בתחומו, בעקבות פסק הבוררות הראשון. לעומת זאת מבוקש עתה להורות על הריסת המרפסת - להבדיל מפיצוי בגין ירידת ערך - כמו גם על הריסת משטח העץ (דק) שהונח בחצר המערבית ואשר משמש מסד למתקנים שבמשחקיה, וכמובן על סילוק המשחקייה. עוד מבוקש להורות על איסור השימוש הייחודי בחלל שמתחת למרפסת, ובמקום חיוב הנתבעים לשאת בעלות דמי ההיוון שלא במבצע, לעומת עלותם במבצע - מבוקש עתה ליתן סעד הצהרתי לפיו " על הנתבעים לשאת במלוא דמי ההיוון הנדרשים ו/או שנדרשו על ידי מנהל מקרקעי ישראל כתנאי לאישור להעברת הזכויות על שמם... בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום תשלומם"; כן מתבקש בית המשפט למנות כונס נכסים " אשר יחתום בשמם של הנתבעים  על המסמכים הדרושים, לרישום הבית כבית משותף כפי שהוכנו על ידי עו"ד גוטליב" (סעיפים 34 ח' ו-34 ט' לסיכומים) -  כל זה בנוסף לסעד המבוקש הן בכתב התביעה והן בסיכומים בקשר לחיוב הנתבעים בתשלום דמי חכירה החל מ-2005 ואילך. הסכום של 90,000 ש"ח נתבע עתה כפיצוי "... בשל הבניה שנעשתה ללא הסכמת התובע, ללא היתר ובניגוד לפסקי הבוררות".

4.    הבניין ממוקם במגרש בעל מבנה משולש, בין הרחובות אונקלוס מצפון וריינס מדרום. בבעלות התובע 2 דירות שמספרן בתשריט העדכני מ-2005 הוא 1 ו-2. דירה מס' 3 היא הדירה של הנתבעים. דירה מס' 1 היא דירת "מרתף מואר" שקירותיה מתנשאים בחלקם מעל הקרקע. דירה זו משתרעת לכל אורכה של הצלע המערבית של הבניין, אך רצועת החצר אשר משתרעת לאורכה של אותה צלע מערבית, וכן זו אשר מקיפה את הקטע הצפוני - מזרחי של הבניין, שייכת לנתבעים. מכיוון שכך, החלונות הקבועים ברצף לכל אורכו של הקיר המערבי של דירה מס' 1, וכן אלה אשר קבועים בקיר הצפוני והמזרחי של דירה זו - פונים לחצר של הנתבעים.

הבניין הוקם בשנות השמונים הראשונות. חוזה המכר עם הנתבעים נעשה כאמור בדצמבר 1987, אך הבית טרם נרשם כבית משותף וזכויות החכירה בדירת הנתבעים לא הועברו על שמם עד עצם היום הזה. יתר על כן, חרף הוראות הסכם המכר, עד למועד הגשת התביעה לא בוצע היוון של דמי החכירה המגיעים למנהל מקרקעי ישראל (להלן: " המנהל") בגין דירת הנתבעים, ונראה שגם בעניין זה לא חל כל שינוי מאז ועד עתה. ב"כ התובע אומנם מציינת בסיכומיה שהתובע העיד שהוא ביצע היוון של כל 3 היחידות, אך בתצהיר עדות ראשית שלו, מציין התובע שהוא ביצע היוון של דמי החכירה בגין 2 היחידות שבבעלותו ובגינן בלבד, ולא נרשמה מפיו גרסה שונה בחקירה נגדית. מכל מקום, במנהל מתנהלים שני תיקים נפרדים - האחד בגין היחידות של התובע והשני בגין היחידה של הנתבעים, אך משלא בוצעה העברת זכויות, רשומים שני התיקים על שם התובע.

5.    כל אחד מהצדדים תולה במשנהו את המצב הקיים: העדר רישום בית משותף, אי העברת זכויות החכירה על שם הנתבעים, ואי ביצוע היוון של דמי החכירה בגין היחידה שלהם. התובע טוען בין היתר, שהוא רדוף על ידי המנהל אשר דורש ממנו לשלם את דמי החכירה בגין דירת הנתבעים, ואילו הנתבעים ששילמו דמי חכירה במשך כ-17 שנה, וב-2004 כבר שילמו תחת מחאה חוב דמי חכירה שנצבר במשך מספר שנים - ממאנים מאז להמשיך ולשלם דמי חכירה, ואף מסרבים להשתתף בתשלום דמי ההיוון בגין היחידה שלהם. הצדדים אגב הודיעו באחד מדיוני קדם משפט שבכוונתם להגיש רשימה של פלוגתות מוסכמות - אך רשימה כזו ככל הנראה לא הוגשה וחבל, משום שקשה לומר שהטיעון בכתב התביעה מצטיין בבהירות יתירה, והקשר בין כתב התביעה לסיכומים לא ממש הדוק. כך או כך, נראה שהמחלוקות בין הצדדים מתמקדות בנושאים אלה:

"המשחקייה" - האם יש להורות על סילוקה;

המרפסת שנבנתה על ידי הנתבעים בצד הצפוני מזרחי של דירתם;

דמי חכירה החל משנת 2005 בגין דירת הנתבעים;

החבות בדמי היוון בגין דירת הנתבעים.

6.    פסק הבוררות הראשון ניתן על ידי הרב מנדל שפרן שליט"א בחודש אדר תשנ"ד. בפסק זה הוכרה זכותו של התובע " להפוך את קומת הקרקע (מרתף) ליחידת דיור נפרדת מדירתו בקומה א' מעל העמודים וכן זכותו למכור אותה דירה כדירה נפרדת", ולאור זאת מוסדרות באותו פסק בוררות גם זכויות המעבר של דיירי דירת המרתף בשטחם של הנתבעים. מאחר שהצדדים אמצו את עקרונות ההסדר שנקבעו בפסק הבוררות ב"נספח להסכם בית משותף" וגם פישטו אותם במידה מסוימת, אין צורך להיכנס לפרטי ההסדר שבפסק, וניתן "להסתפק" בנספח הנ"ל. נספח זה נושא את התאריך 10.10.1994 וממנו ברור שמכאן ואילך, דיירי דירה מס' 1 אמורים להיכנס לדירה זו מרחוב ריינס (ולא מרחוב אונקלוס שם נמצאת הכניסה הראשית לדירת הנתבעים), וגם הכניסה מרחוב ריינס צריכה להתבצע משטחה של דירה 1 מס'  או מס' 2. אומנם לדיירי דירה מס' 1 יש זכות מעבר גם בשטחם של הנתבעים אך זו מוגבלת ומצומצמת. הם יכולים לעבור שם "לפעמים בתנאי שהשימוש יהיה לצורך מעבר בלבד ובתנאי שייעשה רק מסיבה מסויימת חולפת או סיבה מקרית חולפת ולא סיבה נמשכת וכל שכן לא קבועה". עוד מוסכם שאם דירה מס' 1 תשמש לעסק - לא תהא לבאי יחידה מס' 1 כל זכות מעבר בשטחם של הנתבעים. הסדר זה אם כן, מגן על זכותו הקניינית של התובע בדירה מספר 1, ומעמיד את הנתבעים על כך שמתחת לאפם קיימת דירה שיש להתחשב בה. בה בעת מגן ההסדר על זכותם של הנתבעים לפרטיות, ולשימוש והנאה סבירה מהשטח השייך להם. מכיוון שהחצר המערבית שייכת לנתבעים - הדבר משתקף היטב בכל התשריטים והתובע אף אישר זאת בחקירתו - ולפי שברור למדי ששטחה של חצר זו הינו החלק המשמעותי מחצר הבניין אשר מוקצית להם, טענת התובע בכתב התביעה שהשטח המערבי של החצר יועד למעבר בלבד - מוקשה, ולבטח אינה מתחייבת מפסקי הבוררות, למרות מה שהוא טוען. התובע למד על כך שהחצר המערבית נועדה למעבר בלבד, משני אלה: בפסק הבוררות הראשון ניתן לנתבעים "היתר" לבנות שם מדרגות נוספות לדירתם בתנאי שהמדרגות לא יאפילו על " האור של החלונות בדירה שבקומת קרקע שיש לה לאותה דירה זכות חלונות לאור אויר וכו'"; בפסק הבוררות השני  נקבע " שאם לודמיר ירצה לפתוח כניסה לרח' ריינס, יהיו זה דלת סגורה תמיד במפתח שהכניסה שם רק לבני הבית". מכאן יש להבין לטענת התובע " שאם היה משחקיה כפי שהנתבע טוען, או שמותר לו לעשות משחקייה במקום, אז לכאורה הרב קרליץ יכול היה להתיר כניסה חופשית למקום ולא להגביל לבני הבנית בלבד, כי זה מובן שמשחקיה זה דבר שמשתמשים בו תמידית וזה עושה הרבה יותר רעש מכמה אנשים שיעברו על פני הדירה" (פרוטוקול מ-31.3.2009, עמ' 16). אני סבורה שלא ניתן להקיש מעניין המדרגות או השימוש המוגבל בכניסה מרחוב ריינס את שטוען לו התובע. אם כל החצר המערבית שהיא כאמור החצר העיקרית של הנתבעים, יועדה למעבר בלבד, היה צריך לומר זאת במפורש שכן מדובר בפגיעה מרחיקה לכת בזכות הקניין של הנתבעים. הרי אין חולק על כך שהחצר המערבית לכל אורכה ורוחבה הצנוע שייכת להם. הרושם, מכל מקום הוא, שמשבא הסכסוך לפני הרבנים הפוסקים, התמקדו הם בזכות לאור ואוויר ובאופן כללי בהגנה על פרטיותם של בעלי הדירות, משום שאלה הם הנושאים שהועלו לדיון לפניהם, להבדיל ממטרדי רעש שילדי או נכדי הנתבעים מייצרים בשטח החצר.

7.    התובע טוען בתצהירו שהנתבעים נטעו בשטח החצר עצים אשר מסתירים את האור וחוסמים את האוויר והוא מבקש בסיכומיו לעוקרם. ואולם מה שנראה בתמונות נת 26 ו-27, הוא שורה דלילה למדי של עצים ואיני סבורה שיש בכוחם לחסום את האור והאוויר יותר מהבניין שהוקם מול החזית המערבית של הבניין נשוא המחלוקת כאן, וממש בקרבתו. כן עומד התובע על כך ש"המשחקייה" אשר כוללת ארגז חול, מתקן גלישה, קונסטרוקציה של קורות עץ עליהן תלויות נדנדות, וכן שולחנות אשר מוצבים כמעט בצמוד לחלונות דירה מס' 1 - פוגעים בפרטיותו ועומדים בניגוד לפסק של הרב שפרן. הנתבעים טוענים אומנם שכך היו הדברים "מקדמת דנא", אך שוכנעתי שגרסה זו אינה מעוגנת בעובדות כהווייתן. ראשית משטח העץ (הדק) שעליו מוצבים המתקנים ויתר הפריטים, בוודאי אינו כה וותיק; שנית, סביר להניח שאם ה"משחקייה" במתכונת הנוכחית הייתה קיימת "מאז ומעולם", הסוגיה הייתה עולה לפחות בבוררות האחרונה שהתקיימה ב-1996, והעיקר - מטעם התובע הוגשה חוות דעתו של מר יצחק שאולי, מומחה לפיענוח תצלומי אוויר שגם ביקר במקום, והוא קובע בחוות דעתו שבתצלומי אוויר מהשנים 1986,1996, ו-2000 שטח החצר המערבית נראה כרצועת חול ריקה, ואילו בתצלום משנת 2007 נראים " מתקנים נמוכים שונים + קונסטרוקציה של 3 קורות, ללא גג, בקטע הצפוני של החצר המערבית". מר שאולי אומנם אישר בחקירתו שמתקנים שגובהם פחות מ-1/2 מטר אינם מטילים צל ולכן אינם נקלטים בתצלומי אוויר, ואפשר שגם קודם לכן היו זרועים בחצר צעצועים כאלה ואחרים, אך הדבר לא דמה למה שנראה שם עכשיו. בביקור במקום באפריל 2008 מצא המומחה שכ-3/4 משטח החצר המערבית מרוצף במשטח עץ ועליו "מתקנים שונים - שולחנות וכסאות עץ + מתקני משחק מפלסטיק לילדים", ואין ספק שזה מה שהמומחה ראה, משום שהתובע הגיש תמונות אשר ממחישות את הממצאים הללו (מצורפות לתצהירו), וכך גם הנתבעים (נת/22-25 אשר מצורפים לתצהיר המשלים מטעמם). עם זאת, המונח "משחקייה" שנבחר על ידי התובע - על פניו מוגזם; אפילו המומחה מטעמו אינו משתמש בו, ולא בכדי כך. מדובר במתקנים בודדים אשר משמשים את בני המשפחה של הנתבעים,  בהבדל ממשחקיה, שמטבע הדברים פתוחה לשימוש הציבור. איני סבורה על כן שיש מקום להורות על סילוק "המשחקייה" כפי שמבוקש. זכותם של הנתבעים לעשות שימוש סביר בחצר השייכת להם, ומה שנעשה בפועל, ככל שהדברים אמורים במתקנים - אינו חורג מגדר הסביר. כך הוא הדבר גם אם המתקנים משמשים את נכדי הנתבעים שאינם מתגוררים עמם, למרות מה שטוען התובע. ובעצם יש בכך כדי להבטיח שתדירות השימוש נמוכה יותר מאשר אילו היה מדובר בילדים המתגוררים עם הנתבעים. יחד עם זה, הנתבעים הציבו מספר שולחנות אשר צמודים ממש לחלונות דירה מס' 1, ומן הראוי הוא לדלל את מספרם או לפחות לרכזם בפינה הצפונית ולהציבם רחוק ככל האפשר, מחלונות דירה מס' 1. אשר לנטען בסיכומים כי משטח העץ (דק), ומה שמכונה שם "פרגולה" הם בגדר בנייה מאוחרת אשר מזכה את התובע בפיצויים לפי פסק הבוררות השני -  ראה בסעיף 10 להלן.

ובעניין המיטלטלין שלטענת התובע חוסמים את המעבר בשטח הצמוד לדירה 1 - מסומן באות ז' בתשריט העדכני מ-2005 - הנתבעים מכירים בכך שיש להשאיר את המעבר פנוי  מחפצים כלשהם ואף טוענים שאם הושארו שם מפעם לפעם אופניים למשל, לא היה זה במתכוון. בכוונה  או לא בכוונה, ברור שהמעבר צריך להיות פנוי ועל הנתבעים להקפיד על כך. 

8.    המרפסת - מדובר במרפסת הממוקמת בחזית הצפונית של הבית, בהמשך לגרם מדרגות אשר מוביל לדירת הנתבעים. המפלס הראשון של דירה זו נמצא כזכור בקומה הראשונה של הבניין (מעל קומת הקרקע), והמרפסת - מסומנת בתשריט העדכני מ-2005 באות יג' - ממוקמת כמובן בקומה הראשונה אבל גם חלק מהחלל שמתחתיה ועד לעמוד אשר קבוע בקרקע ותומך בגרם המדרגות - סגור חלקית, ומשמש את הנתבעים. המדרגות והעמוד התומך בגרם המדרגות נבנו בזמנו על ידי התובע, אך אין חולק שהמרפסת נבנתה על ידי הנתבעים, ובעוד שלבניית גרם המדרגות ניתן היתר בנייה - כך עולה מחוות דעתו של עו"ד מנחם נבנצאל ומ-ת/17 (מצורפים לתצהיר המשלים של התובע) - הרי המרפסת נבנתה ללא היתר בנייה. הנתבעים החלו בבנייתה לאחר פסק הבוררות הראשון - הנתבע טוען שהסכמת התובע התבקשה ואף ניתנה אלא שלאחר מכן הוא התחרט, והמחלוקת שהניבה בנייה זו הייתה נושא מרכזי בבוררות השנייה שהתקיימה - הפעם  בפני הרב  ש. י. נסים קרליץ.  זו הסתיימה ב-"פסק דין חלקי" מחודש תמוז תשנ"ו, אשר קבע בין היתר:

"א. לודמיר לא יבנה מעל המרפסת שיצק רק מעקה של מטר ועשרים ס"מ".

ב. כ"כ לא יבנה מעתה כל בניה מחוץ לבית בלי רשות בכתב מברונר או מהרב נסים קרליץ או בית דינו. וכן הצד השני לא יבנה ... כנ"ל.

ג. העובר ע"ז ישלם קנס עשרים אלף דולר, חוץ ממה שעליו יהיה להרוס את הבניה....".

9.    פסק הבוררות של הרב קרליץ שלא ציווה על הריסת המרפסת או על פיצוי בשל בנייתה, ואפילו התיר להקים בה מעקה - למעשה "הכשיר" את בניית המרפסת, כלפי התובע אף שהדבר לא נעשה על דעתו, ומסקנה זו אף מתחזקת לנוכח העובדה שהסנקציה הכספית וחובת ההריסה מכוונים הן לפי הפסק והן לפי הנספח להסכם בית משותף - רק לבנייה עתידית. הנתבעים טוענים אומנם שהרב קרליץ הכתיר את הפסק שלו כפסק דין חלקי משום שהיה בכוונתו לפסוק לזכות התובע פיצוי בשל אותה מרפסת, אלא שלכוונה זו אין שום תמיכה בגוף הפסק, ואם זה מה שהתובע סבור, היה עליו לחזור ולפנות לרב קרליץ. אלא שדווקא התובע שבכתב התביעה הצהיר שהוא יהיה מוכן להעביר את הסכסוך לבוררות אם הנתבעים יעמדו על כך, נקט עמדה שונה בתכלית במהלכיו לאחר מכן. הנתבעים ביקשו בין היתר לעכב את ההליכים בטענה שקיימת התחייבות הדדית בינם לבין התובע למסור את הסכסוכים שיתגלעו לבורר, אך התובע התנגד לבקשה זו, ובית המשפט קיבל את עמדתו.